今天由丹東門窗廠的小編給大家分享一下門窗設計與成本協同，希望通過小編的分享能對您有所幫助。

楔子

地產開發四大核心能力：低成本融資能力、強資源整合能力、高防風險能力、強成本控制能力，四大核心能力缺一不可，而成本控制能力在地產形勢不好的情況下表現的越發明顯。

地產成本的控制，經歷了成本結算、成本核算和成本策劃時代，基于價值工程理論的成本策劃這些年被開發商廣泛接受，價值工程理論以業主敏感和成本敏感為較基本的出發點，成本投放的價值依據的是如下公式：

V（價值）=F（功能）/C（成本）

基于以上公式，任何地產分項工程的成本投放都要基于成本投放出去是否可以帶來真正的業主感知，從而促進樓盤的去化。溢價始終要大于成本，這才能使成本的投放具有價值。

隨著“房住不炒”政策堅定的實施，準業主在購房的認知上越來越好，被開發商帶節奏的可能性越來越低，這都給開發商在成本控制上提出了更高的要求：地產不僅僅需要降低成本，還要提高成本換取溢價，將錢花出去并產生足夠的溢價，這才是新時代地產人的重要使命。

地產成本控制的減法即抓住業主不敏感的指標，始終不遺余力的進行控成本。

地產成本控制的“加法和適配”即抓住業主敏感的指標，與當地競品對標，成本投

放與競品相當。

門窗工程，始終兼備這業主敏感性和非感性的雙重性質，表現在業主對門窗材質和系列較為敏感，對玻璃、膠條等不敏感，所以門窗工程的成本控制也兼備著成本控制的“簡配”和“增配”的雙重要求。

2.門窗工程的重要性體現

【重要性一】：門窗建安成本占比居高不下，隨著節能標準提升水漲船高

【案例】:山東省某項目，2016年開工，地上32層，層高3米，地下1層，層高4.5米，剪力墻結構，總建筑面積32390m2，毛坯交付（公區簡裝）。建安成本為2009m2，其中門窗工程成本為170元/m2，占到建安成本的9%左右。

門窗工程占比

外窗成本占比較高，開發商無法忽視，須嚴控成本。

【重要性二】：門窗工程的投訴居高不下，門窗的“坑須嚴控

相鄰兩戶入戶門同時開啟將發生碰撞，造成出入不便和安全隱患

【重要性三】門窗設計性高，涉及日照、防火、節能、功能使用等，復雜性決定了開發商顧此失彼的現象很嚴重。

衛生間窗洞較大、與下梁距離過小而無法滿足開通風孔，且業主裝修時如需；要吊頂則會擋住該窗戶部分面積，影響采光、通風等使用功能，且不美觀

3.開發商門窗控制的現狀

【階段一】：門窗自由化階段

特點：直接引用建筑設計院門窗圖紙進行招標，開發商沒有任何管控手段，圖紙滿足規范要求，圖紙深度和后續實用性較差，不滿足精細化設計要求。

【階段二】：門窗深化階段

特點：開發商委托門窗單位進行深化，圖紙包括門窗立面平面牽引圖和門窗大樣圖，滿足招標要求，圖紙深度以施工角度介入居多，圖紙深度、規范掌控性及后續實用性較差，精細化設計要求略差。

門窗牽引圖

【階段三】：門窗優化階段

特點：開發商委托門窗單位進行深化或委托單位進行設計，開發商從成本角度、實用性角度進行控制，屬于門窗管控的”后置性“管控手段。門窗深化的圖紙包含的內容較多，如

•門窗立面分格樣式（結合立面效果，同時通過計算通風面積確定開啟扇數量）

•開啟扇平面位置（便于表達和建筑室內功能的配套關系）•開啟方式及執手高度•窗臺高度•門窗開啟和百葉窗開啟對應關系•審核門窗框體的位置和保溫平面關系另，當地政策允許時，優先考慮推拉窗，避免窗扇開啟時對通行造成影響。

門窗分隔優化

【階段四】：門窗規劃階段

特點：從規劃階段介入門窗工程，基于設計、成本、施工、客戶功能使用等全過程手段管控，屬于精細化設計及設計前置管控的手段。

4.門窗成本控制

4.1 體形系數

在我的文章中曾多次說過體形系數的重要性：

（1）建筑體形系數，你這個迷人的小妖精！

（2）保溫工程設計中如何避免失誤、減少無效成本？

（3）設計與成本的協同管理 | 保溫工程成本總結（一）

（4）設計與成本的協同管理│門窗工程成本總結

體形系數的重要性不言而喻，但是往往很多的開發商難以控制，原因在于：

① 節能性強，又涉及很多的材料屬性，遠遠不是算算節能即可解決；

② 戶型標準化程度低，沒有標準化的戶型，體形系數的限額也只能紙上談兵，因為體形系數的反饋在節能計算之后，戶型定好之后不可能在調整體形系數。

4.2 窗地比

窗地面積比就是房間窗洞口面積與該房間地面面積之比，簡稱窗地比

砌塊墻體的成本約300元/m2左右（含保溫和涂料），而75節能下門窗成本一般在500元/m2左右，對窗地比進行限額設計能夠降低門窗的面積，降低建安成本；

4.3 根據定位需求，限制門窗材質

開發商會根據定位需求，細分市場，對不同的產品檔次配置不同的門窗，限額表現在：

① 門窗材質。比如剛需盤首先選用塑鋼型材，改善盤使用鋁合金型材，豪宅采用系統窗；

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